从诉讼法角度谈物业纠纷类案件审理困境之解决

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近年来,随着住宅商品化及新建住宅小区的纷纷落成,随之而来的物业纠纷大量涌现。业主与物业公司之间矛盾尖锐,纠纷的激烈程度不断升级,一些小区甚至出现暴力事件,成为影响社会稳定的突出问题之一。
    许多物业纠纷最终诉诸于法律,法院受理的物业纠纷类案件因此大量增加。以笔者所在的北京市第一中级人民法院为例,2003年、2004 年、2005年受理的此类案件数量分另il是94件、254 件、286件(均为二审案件),呈逐年递增之势。在这些案件中,一方面是维权的业主们对于物业管理质量及收费标准强烈不满,另一方面则是物业管理企业由于业主拖欠物业费造成经营困难而叫苦连天,法官在审理案件中经常处于两难境地。从当前各方面媒体报道反映的信息来看,社会公众对于物业纠纷的解决不是很满意,对行政机关及司法机关存有一定的意见。去年北京市某法院对拖欠物业费的业主进行强制执行,新闻媒体的报道所采取的态度即耐人寻味。媒体将拒交物业费看作是业主为维权而不得已采取的手段,因此对于法院采取的措施颇有意见。为何法院执行生效判决却不被媒体及公众所支持?法院对于物业纠纷的裁判结果与百姓心中的期望值为何存在如此大的差异?笔者认为,物业纠纷大量涌现,而有关立法相对滞后,经济转轨阶段人们的观念尚需转变,物业管理企业尚待成熟等固然属干重要原因,但是,就目前物业纠纷的审理情况来看,法院在审理此类案件中采取的诉讼制度不当,也就是说,对审理物业纠纷未采用与此类案件特点相适应的诉讼制度,才是造成审理困境的根本原因。简言之,物业纠纷的审理困境本质上是一个诉讼法问题。以下详述之。
    物业纠纷有许多种类,有业主与物业管理企业之间因为服务质量及收费问题产生的纠纷,有业主委员会与物业管理企业之间因委托合同产生的纠纷或移交物业管理权的纠纷,还有业主与业主委员会之间的纠纷等等。在各种纠纷的诉讼中,谁是合格当事人,是摆在维权业主们面前的头一道难题,对此问题的处理不一是造成业主对司法机关不满的重要原因之一。而法官在审理此类案件中又确实遇到了法律规定不明确或缺乏法律依据的窘境。如业主委员会是否具有正当当事人的地位,是自《物业管理条例》实施以来各方面一直争论不休的问题。虽然支持业主委员会具有主体资格的意见逐渐得到大多数人认可,但尚无明确的法律依据,因而造成司法实践中的处理不统一。
    根据统计,我院管辖的北京市西部九个区县法院自2001年以来,共受理以物业管理委员会或业主委员会为当事人的案件60件(在《物业管理条例》实施前为物业管理委员会,实施后依据条例成立的为业主委员会)。其中法院认为物业管理委员会或业主委员会不具有正当当事人主体资格,因而裁定驳回起诉的有11件。 现在住宅小区一般规模较大,住户动辄上千人,一些业主参加业主大会、行使权利的观念薄弱,加之小区内空置房屋较多,召开业主大会十分不易,更有行政审批手续繁琐等因素,因而成立业主委员会更是难上加难。并且即使业主委员会的诉讼主体地位得到承认,但若想进人案件的实体审理,还要跨越许多“门槛”。于是个别业主或部分业主为维护小区全体业主的利益,转而以个人名义起诉,但法院往往会认为原告不能代表全体业主利益,不具备诉讼主体资格,因而驳回起诉。
    在一些案件中,法院承认业主委员会的正当当事人地位,但是物业公司往往会继而提出抗辩,认为业主委员会起诉的事项未经过业主大会表决或表决不符合法定程序。如我院审理的某业主委员会诉某物业公司一案,该小区业主召开了业主大会,三分之二以上业主同意更换物业公司,业主委员会遂根据业主大会决议起诉物业公司,要求其撤出小区。而物业公司认为根据业主公约,更换物业公司应当由超过三分之二以上有表决权的业主同意,而表决权是根据业主拥有的建筑面积来计算的,业主委员会在计算表决权时未将地下室、附属设施等计算人内,因而计算不准确,否认业主大会表决的效力。
    还有一起案件,物业公司认为业主投票有虚假,业主委员会计票不合法,要求法院对业主大会的投票真实性进行调查。在这种情况下,法院应否去审查业主大会决议的程序正当性?如果要审查,如何进行?现在许多小区规模巨大,要求法官逐一核实业主投票是否真实是很不现实的。因此一些法官在遇到此类问题时感到没有好的解决办法。

[正文图表略.]
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